Hoeveel kan ik lenen? Ja, dat is de eerste vraag bij woondromers natuurlijk. Eentje waarop we bij hypotheek.winkel alleen maar kunnen antwoorden met extra vragen. We nemen daarvoor liever de tijd, in plaats van je zomaar op huizenjacht te laten vertrekken met valse hoop of — misschien even erg — te veel koudwatervrees.
Om te beginnen moeten we de vraag herformuleren naar “hoeveel kan je afbetalen?” Er staat namelijk geen maximumbedrag op hoeveel je kan lenen. Of het nu gaat om een appartement, een fermette of een art nouveau stadspaleis, de goesting van de bank om de geldkraan open te draaien hangt enkel af van jouw kredietwaardigheid. Een jonge vrijgezel zonder spaargeld zal het moeilijker hebben om te lenen voor een arbeidershuisje dan een gesetteld advocatenkoppel voor een dure loft.
Vraag één: wat kan er bij jou vanaf?
Omdat niemand een glazen bol heeft, kan de bank enkel afgaan op je huidige financiële toestand en eventueel die van je partner. Om de zogenaamde ‘terugbetalingscapaciteit’ te berekenen, kijken ze naar wat er elke maand binnenkomt en wat er elke maand buitengaat. Je loon versus de kosten, dus.
Dat is eigenlijk een redelijk blinde gok voor de bank. Jij kan perfect de casino’s platlopen en in sterrenrestaurants dineren zonder dat ze daar rekening mee houden. Ze kijken enkel naar wat elke maand terugkeert, zoals een autolening of een vaste alimentatie. Tja, wat weten ze daarmee? Ook de inkomsten zijn soms moeilijk aan te tonen. Een startende zelfstandige, bijvoorbeeld, die nog volop investeert en onregelmatig verdient, heeft het daarom vaak moeilijker om een lening te krijgen dan iemand die in loondienst is.
Welke maandlast voelt voor jou als goed aan? Je maakt de rekensom ook best eens zelf. Denk dan vooral aan de grote jaarlijkse uitgaven zoals (auto)verzekeringen, de buitenlandse reis of misschien een dure hobby. Jij weet veel beter dan de bank wat je écht uitgeeft. Tel zowel de kosten als de inkomsten op en deel ze door twaalf. Opgelet: je moet ook nog leven natuurlijk (eten, kledij, energie, …) dus dat cijfer is zeker niet wat je volop aan je huis kan spenderen.
Het verschil tussen de twee is je terugbetalingscapaciteit.
Vraag twee: hoeveel kost je huis echt?
De prijs op Immoweb is niet de prijs van het huis. Bovenop de aankoopsom komen nog de registratierechten, de notariskosten en de kosten van de lening zelf (doe hier de volledige simulatie). Waarschijnlijk moet je ook een schuldsaldoverzekering en brandverzekering afsluiten. Reken alles bij mekaar toch gemiddeld op 10 procent van de aankoopsom. Goed om te weten: jij moet dat allemaal wel betalen, maar voor de bank maakt het geen deel uit van de prijs van het huis. Je kan er dus niet voor lenen.
Bovendien verwacht de bank ook een eigen inbreng. Voor een eerste gezinswoning zullen ze, door de band genomen, maximaal 90% van het aankoopbedrag van het huis willen uitlenen. Voor een huis van 300.000 euro zal je dus zelden meer dan 270.000 euro kunnen lenen. Tel bij de ontbrekende 30.000 euro nog eens die 10% kosten van daarnet en je komt al aan een stevig spaarpotje van 60.000 euro… Gelukkig zijn er oplossingen waar wij je kunnen helpen.
Vraag drie: hoe lang wil je betalen?
Daarnaast speelt ook de looptijd van de lening een rol. Een lening op 10 jaar zal niet zo vaak voorkomen voor een woonkrediet, maar hoe kies je dan tussen 20, 25 of 30 jaar? Dat is een echte evenwichtsoefening. Wie langer betaalt, betaalt minder per maand, maar meer intresten aan de bank. Wie de looptijd zo kort mogelijk wil houden, zal uiteindelijk goedkoper af zijn, maar moet misschien wel boterhammen met confituur eten tegen het einde van elke maand.
Terug naar ons voorbeeld van daarnet: hoeveel betaal je per maand voor die lening van 270.000 euro op 20, 25 of 30 jaar? Aan een vaste rentevoet van 3%, zonder rekening te houden met extra kosten en de stand van de sterren:
20 jaar: 1.497 euro / maand (totaal terug te betalen: 359.379 euro)
25 jaar: 1.280 euro / maand (totaal terug te betalen: 384.111 euro)
30 jaar: 1.138 euro / maand (totaal terug te betalen: 409.799 euro)
Representatief voorbeeld
Je betaalt 240 maandelijkse aflossingen van 1.105,24 euro voor een woonkrediet met een onroerende bestemming van 170.000 euro, dat volledig gewaarborgd is door een hypothecaire inschrijving en een looptijd heeft van 240 maanden. De vaste debetrentevoet bedraagt 4,93%, terwijl het jaarlijks kostenpercentage 5,27% is. Bovenop de maandelijkse aflossingen betaal je ook een dossierkost van 500 euro en notariskosten van 4.081,50 euro. Het totaal terug te betalen bedrag is 269.838,70 euro.
Bonusvraag: wat als ik het nu nog niet weet?
Online vind je heel wat tools om een inschatting te maken van je terugbetalingscapaciteit en de maandlast. Maar heel nauwkeurig zijn ze niet, omdat ze niet genoeg vragen stellen. Je persoonlijke situatie is nu eenmaal ingewikkelder dan vijf invulvakjes.
Je kan advies vragen aan je bankier, maar die kent natuurlijk enkel de opties binnen zijn eigen bank. Waarom vraag je geen gesprek met een onafhankelijk expert? Bij hypotheek.winkel is het gratis en je bent zeker dat er geen verborgen agenda aan vasthangt.
